[摘要] 在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。
供应与需求的错配
一线城市“豪宅”供应量放大的背后，隐藏着需求不足的隐忧，豪宅市场出现了供应与需求的错配。
在2011年开始实施限购政策以来，住宅投资投机基本已经离场。亚豪机构、中原地产的数据显示，目前北京、上海和深圳的高端市场消费人群自住需求占大部分，投资客已经大幅减少，深圳市场今年的高端住宅成交买家中自住客更是占比八成。
投资客流失，需求被提前释放，则未来豪宅去化堪忧。以北京为例，中原地产和亚豪机构均预测，明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算，这些豪宅项目的消化周期在20年以上。
另一组数据也显示地王的销售并不乐观。根据亚豪机构的监测，北京过去10年内诞生了20个地王，除去一个退地，在剩余19个地王项目中，有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年四年时间内，每一年的单价地王和溢价率地王。这意味着，2011年之后的地王，截至目前，无一解套。
张大伟进一步表示，如果按照目前的土地价格计算，未来两年内北京房价要上涨120%，市场才能够承托住今年以后新入市的地王项目。
京城豪宅风险隐现，上海滩豪宅市场也不能旁观。上海中原研报指出，目前沪上别墅类的产品去化周期长达20.5个月，上海楼市已经出现结构性失衡的危险。
就连一向稳健的广州楼市，也存在着结构性的去化压力。根据合富辉煌的数据，广州目前主要的去库存重点集中在大户型上。该机构数据显示，广州300平方米以上的住宅去化周期甚至长达56.1个月。
而在今年的暴涨之后，深圳楼市出现了一个有别于北京、上海的现象，那就是普通住宅和豪宅价格接近，以及市区、郊区价格逐渐被拉平，这进一步导致深圳普通住宅豪宅化。
存量房主导市场价格
如何解决一线城市的供需错配问题？答案可能在存量房市场中，也即大量二手房业主的换房需求，而他们可以置换的前提，是先要把自己手头的房子卖出去。
“今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市场卖得不错，为什么1000万以上的房子卖得这么好，很可能的原因是很多人把旧房子卖了。”任志强推测说。
在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。
一线城市的土地销售显示，未来新房供应将向中高端转移，并且均价将高于周边项目。主流市场需求，尤其是小户型购房者将进一步向存量市场转移。
根据中金研究部对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。中金的数据显示，中国主要12个中心城市未来存量市场的交易规模在2万亿，其中北上广深四个城市约为1.48万亿。
这在北京表现得更为明显。在六个中心城区（西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山）仅有约1.6万套新房可供出售，而在某网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。
上海中原地产数据显示，截至今年10月，上海二手房占全市总交易的65.9%，主力房源总价位在300万至500万元。
深圳二手住宅成交量从2010年起就一直超过一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。
这意味着，二手房的价格是决定一线城市房价的风向标。
“未来豪宅的去化，可能会大规模来自二手房业主的置换需求，毕竟人们都需要提升居住品质。”北京一位开发商人士说，即原来拥有市区小户型的业主想要换房，卖掉两三套去置换一套千万级豪宅。
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