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女子卖20年前房产被征税79万 六招教你合理避开房产税

房天下综合整理  2015-08-25 10:35

[摘要] 桑女士称,在1996年购房后一直未办理房产证。直到去年卖房时才去办证。海淀区地税局第二税务所根据房产证登记日期,认定这套房产未满5年,共征税79万余元。桑女士将海淀地税二所及海淀区地税局诉至法院,要求两被告退税。昨日下午,海淀法院开庭审理该案。

桑女士称,在1996年购房后一直未办理房产证。直到去年卖房时才去办证。海淀区地税局第二税务所根据房产证登记日期,认定这套房产未满5年,共征税79万余元。桑女士将海淀地税二所及海淀区地税局诉至法院,要求两被告退税。昨日下午,海淀法院开庭审理该案。

昨日下午,房主桑女士夫妇来到法庭。海淀地税二所、海淀区地税局的主要领导未到庭。主审法官告诫被告方的两名代理人,称两人虽然可以出庭,但两家单位领导应重视庭审,应该亲自到庭。

桑女士诉称,1996年8月,其在紫竹院附近买了一套外交商品房。2003年,房地产开发商统一办房产证,而他们全家都在深圳,平时也没房产证的需求,所以一直没有办房产证。去年,她考虑卖掉房子,并于2014年9月5日办下了房产证。

2014年9月22日,桑女士将该套房卖了500万元。2014年11月27日,桑女士与买主到海淀地税二所办房屋过户,窗口工作人员审核其材料,称其购房“未满5年,不能享受营业税、个人所得税等减免政策”。终,桑女士被征缴税费79万余元。

桑女士认为房子早满5年了,应该享受减税政策,故先后向海淀地税二所、海淀地税局提出行政复议。两家单位均出具行政复议决定,认为征税合法。此后,桑女士将海淀地税二所及海淀区地税局诉至法院,要求其撤销该行政复议决定书并退税。

2014年11月27日,海淀地税二所开具的税收缴款书显示,桑女士一共交了营业税、城市维护建设税、个人所得税、地方教育附加、教育费附加共5个税种,实缴金额分别为25.9万余元、1.8万余元、50.7万余元、5180余元及7770余元。按照20%征收的个人所得税50.7万余元,如果能按照该住房已经满了5年计算,该税将会予以全部免除。

昨日,海淀地税二所一王姓副所长在法庭上称,根据国家政策,对个人转让自用住房满5年以上,并且是家庭生活用房取得的所得,才免征个人所得税。个人购买住房,以其契税完税证明,或契税核定证明注明的时间,作为购买住房的时间。不能提供契税完税证明或契税核定证明的,购买住房时间为房屋产权证注明的日期。王姓副所长说:“桑女士的契税是在2014年4月份缴的,房产证是在2014年9月份办的,都没满5年,所以应该征税。”

庭上,海淀区地税局代理人辩称,2015年5月13日,海淀地税局就桑女士不服海淀地税二所的征税税款复议案举行了公开审理会议,并审查了双方的证据,审查结果仍是桑女士购房时间不足5年,故海淀地税二所对桑女士征税的行政行为合法有效。

房产税离我们越来越近,那房产税如何计算?我们该怎么做才有可能逃过房产税呢?

首先,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。2014年1月1日起,对拥有2套住宅的家庭,人均建筑面积80㎡以上部分,视为奢侈性住宅消费,每年征收1%-3%的房产税,且没有减除额;家庭第3套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;家庭第4套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况,其计算公式为:

(1)以房产原值为计税依据

应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

(2)以房产租金收入为计税依据

应纳税额=房产租金收入*税率(12%)

如何合理避开房产税?

1、套数可不要贪多哦

对于按照家庭拥有房屋的套数征房产税,专家普遍的观点是首套房免征。虽然编者认为按照套数征收显失公平,但是不排除部分地方如此施行。因此,手里房子有多,不住人,不准备留给儿子娶媳妇,留给女儿招女婿的,在房地产税开征前可以找个合适的时机卖了。

2、想省钱就别搞太大

此前,在上海和重庆试点的房产税,均划定了“豁免征收面积”,使得其终变成了奢侈品税。编者认为,此次改革将不同于以往,既然要有庞大的基数支撑,不可能给予人均60平米的豁免面积,有30平米就不错了,甚至零蛋都有可能。因此,想省钱的话,别搞太大。

3、买普通住宅就好了

不久前网传“100万的首套房每月或缴房产税400元”。不少专家出来辟谣,并称首套房应该会免征,但只是“应该”而已。如果首套免征的话,根本无法起到“土地财政的替代者”的作用,因此“应该”的不靠谱系数很高。普通老百姓的自有住房买普通住宅就好。至于买得起别墅的,还会怕纳税么。

4、适度在郊区购房

通过税率高低来引导购房者买中心城区和周边区域的房子,上海早已有先例,不排除未来得到推广。若每年评估一次并进行征收,毫无疑问,适度郊区一点的房子被征税的数额显然要少得多。当然,靠郊区的地方产业集合度不高,工作机会少,往市中心上班的成本会高很多,需要算清楚。

5、先买房子,再结婚

根据《上海市征收房产税试点的暂行办法》,房产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。而居民家庭是以夫妻双方及未成年子女为单位的。

尚未购买房产的男女朋友正准备购房结婚,且婚后有计划再行购买房屋的,双方可以单独购买一套房屋后再行结婚,如此该家庭即可拥有两套房屋而无须支付任何房产税。

当然,这只有在一套房免征税的情况下才适用。

6、多生小孩,攒面积

如果人均可以享受60平米的免征权,那么一家庭里多添一个孩子自然就拉低了人均住房面积,继而可以逃掉房产税。可是,现在养育一个孩子的成本那是相当的巨大,如果你恰巧想多要一个孩子,那恭喜,如果仅仅为了逃避房产税,那请三思(要由人均豁免面积才适用)。

以上说的,更多地是针对房产税的规避,至于房地产税中包含的城市房地产税,契税等等等,该交的还是得交哦。

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